中新網6月7日電 著名房地產學者易憲容在今日出版的《中國經濟時報》上撰文指出，“國六條”細則新的內容不多，應該說是對“國八條”精神的一種細化，這種量化了的強制性規(guī)則出臺肯定會對國內房地產市場產生大的影響。國內房地產市場的中低端產品如果越來越多，將改變目前國內房地產市場的發(fā)展模式。
文章指出，這種影響可以從以下幾個角度來看。一是政府希望通過強制性方式來調整國內不合理的住房結構。這一條對房地產開發(fā)商來說是一個比較大的事，因為最重要的是政府向我們社會發(fā)出了一個十分強烈的信號。各地方政府應該看到，如果今年這種強制性調整房地產市場結構的政策不能夠落實，不能初見成效，甚至于遭到抵制，那么明年新的政策又會出臺。
二是我相信中央政府既然可以把我們的住房結構調整細化量化，并通過土地拍賣與城市規(guī)劃來強制性執(zhí)行。這不僅具有操作性，也具有明確的強制性。因此，中央政府一定會讓這個政策認真履行，不能給予地方政府更多討價還價的空間。而且，該政策要想落實就一定要明確問責，對于那些敢于消極抵制者嚴厲處罰。
三是“國六條”細則將改變目前國內房地產市場的發(fā)展模式。以往我們的模式是誰拿到土地，就由誰來決定建筑什么樣的房子。這就導致了開發(fā)商生產的住房越來越向高端產品靠攏。如果政府用細則、量化的方式把這個比例規(guī)定下來，那么未來國內房地產開發(fā)商就得在一個限定的模式下進行開發(fā)，國內房地產市場的中低端產品也就會越來越多。
以前有人說過，房地產開發(fā)商生產的房子是給富人做的，窮人就不要進入到這個市場來。這里所指的“富人”如果是指有錢來購買，就當然沒有多少錯，在市場中哪一個人不是通過貨幣支付來進行的？但如果這個“富人”是指有多少錢才進入這個市場，那么就大錯特錯了。因為，錢少一點的人也是有錢，要進入這個市場就是價格問題了。在現代文明社會中，居住是每一個公民基本的生存權利，因此，一個文明社會的政府都會生產絕大多數民眾有支付能力的住房，如美國。如果中低檔產品多了，價格自然會便宜，進入市場的民眾也就多了。我想這也是該政策之目的所在。
四是這樣強制性的方式來調整房地產市場住房結構也會轉變中國居民以往的住房消費模式。在以前，國內的房子做得越來越大，消費者也只能是被動地接受，購房面積越來越大，負擔也就越來越重。這就是房地產開發(fā)商幾年來制造的所謂“房奴”成因所在。而在中小套型的產品占主流時，不僅會使大套型產品的價格高于一般均衡的價格水平，也會讓中小套型的產品的價格均衡水平向下移。在這種情況下消費者住房模式就會發(fā)生很大的改變。比如在香港與日本，90平方米以下的住房占90%以上。
還有，住房產品面積的限制不僅能夠增加產品的供給，也能夠減少民眾對住房的需求。因為，住房面積限制在一個較小的范圍，在價格統(tǒng)一的情況下，每一套住房的總價格自然下降。還有以往生產一套住房的土地可以生產兩套住房時，供應增加一倍而需求減少一倍。在這種情況下，整個房地產市場供求關系會發(fā)生很大的變化。整個房地產市場的價格也必然是向下行。當然，若要人為操縱市場那是另外一回事。
文章指出，再就是住房按揭貸款首付比例提高的問題。這對當前國內房地產市場的影響微乎其微。因為一般發(fā)達國家都是三成的首付比例。目前在國內不少地區(qū)，個人住房按揭貸款比例早就在三成。因此，信貸政策差別化，不是用一個數據來劃一條標準，而是要采取多層次、多元化的標準。比如120平米以上什么價位的房子首付是多少，高端住房首付是多少。這樣通過信貸政策來調整房地產市場炒作作用就會大一些。當然信貸政策最為重要的方面，是如何通過利率變化來調整房地產的供求關系，如何監(jiān)督房地產銀行信貸資金的易獲得性。這樣就可以增加炒作者的成本，減少對國內房地產市場炒作。
