“現(xiàn)在做新城開發(fā)，很痛苦，但未來的空間很大。今后，農村人要進城，而不少城市人要出城，因此，郊區(qū)新城的建設將為房地產開發(fā)帶來新的機遇�！笔讋�(chuàng)置業(yè)(2868.HK)總裁唐軍日前對中國證券報記者表示。

　　去年底開始，首創(chuàng)置業(yè)等國資地產企業(yè)大舉介入城郊大片土地的一二級聯(lián)動開發(fā)。包括中國建筑(601668)、中國鐵建(601186)、首開股份(600376)在內，目前已有10余家大型房企參與了城市郊區(qū)土地整理及綜合體項目的開發(fā)。

　　業(yè)內人士指出，在城市核心區(qū)住宅地產開發(fā)的收益率逐步攤薄的背景下，城郊大型綜合體項目的開發(fā)將成為今后房地產市場競逐的焦點，而“一個大項目吃幾年”的狀況也可能再度上演。不過，新城開發(fā)必須注重產業(yè)與居住的融合，否則容易令新城成為“睡城”、“空城”，甚至無人居住的“鬼城”。

　　尋找新開發(fā)模式

　　房地產市場的制度變革和行業(yè)本身的“升級”需求，正在推動房地產開發(fā)模式的轉型�！霸瓉怼�蓋房子—賣房子’的簡單模式顯然已不再適應新的市場環(huán)境，在城市化進程中挖掘新的市場需求，尋找新的增長點，形成新的開發(fā)模式，將是房地產企業(yè)面臨的課題�！碧栖娞寡�。

　　在房地產市場面臨深度調整之際，很多地產公司正在從單純的住宅開發(fā)向新的商業(yè)模式轉型。首創(chuàng)便通過與奧特萊斯等商業(yè)伙伴的合作，走地產與產業(yè)相結合的住宅產業(yè)綜合體道路。探索“全產業(yè)鏈”營運，是該公司今后業(yè)績增長的重要支點。

　　按照首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光的設想，今后城郊新城開發(fā)的業(yè)態(tài)，可以稱為“住宅產業(yè)綜合體”，“做成一個真正的時尚的小城鎮(zhèn)概念，有商業(yè)、有住宅、有物業(yè)�！�

　　目前，首創(chuàng)置業(yè)正在開發(fā)的3個住宅產業(yè)綜合體項目總投資額達到300億元，分別位于廣東佛山、浙江湖州和北京房山。除此之外，首創(chuàng)于去年底獲得天津市武清區(qū)京津高速公路高村鄉(xiāng)290萬平方米的土地一級開發(fā)權。該項目將開發(fā)成以生態(tài)宜居為核心的低密度人文特色小鎮(zhèn)。

　　“新城開發(fā)必須有先導產業(yè)相配合，而我們進駐后也會帶動當?shù)叵嚓P產業(yè)發(fā)展。綜合體內除打造名品折扣店奧特萊斯外，還將衍生出餐飲、娛樂休閑等相關產業(yè)，形成一定的產業(yè)集群，與住宅項目互動。以房山長陽項目為例，預計每年將會帶來1500萬的客流，180萬個就業(yè)崗位�！碧栖娊榻B。

　　無獨有偶，中國建筑與北京市門頭溝區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬共同推動門頭溝新城的全面建設。雙方在簽署具體協(xié)議形成正式合作的前提下，中國建筑將在未來幾年內向門頭溝新城投資500億元，并負責門頭溝新城的總體規(guī)劃設計，進行城市綜合開發(fā)。

　　“城市化進程中，農民將大量進城轉化為居民，而城市里的老齡人口以及大量自由職業(yè)者則會向城外轉移，這為城市郊區(qū)的新城開發(fā)提供了市場�！碧栖姳硎�。

　　地方政府助力

　　“現(xiàn)在，地方政府都希望開發(fā)商進入開發(fā)綜合體物業(yè)。因為這對周邊的經濟帶動作用很強。”唐軍對中國證券報記者坦言。

　　實際上，這類項目往往可以獲得不錯的地價，同時，地方政府在基礎設施、市政配套以及工商稅收方面都給予較大的優(yōu)惠和便利。中金公司一份報告指出，首創(chuàng)置業(yè)通過與奧特萊斯合作的方式獲得土地儲備約300萬平方米，估計每平方米權益土地儲備成本約為600元。

　　目前，中國有4座直轄市，15座副省級城市，600余座地級市，這些城市的周邊，將成為吸納城市化所產生的新增人口的前沿陣地。業(yè)內專家指出，這些城市都有招商引資的需求，“土地只有開發(fā)后才會變得值錢，地方政府也就有了財源�！�

　　對于開發(fā)商而言，大多數(shù)城市郊區(qū)的土地成本低廉，如果資源充分、規(guī)劃恰當、投資及時，其利潤空間十分可觀。不過，這些區(qū)域的土地有效開發(fā)的程度往往不足�！耙粋�項目周邊基本什么都沒有，商業(yè)、人文等都需要慢慢培育起來，因此風險也很大�！碧栖娭赋觥�

　　一般而言，敢于介入新城開發(fā)的地產商要具有較為雄厚的資金實力以及完整的產業(yè)鏈基礎，而這些項目對地產商的綜合運營能力要求也很高。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹表示，城市綜合體的建設是一個復雜的工程，首先需要交通規(guī)劃的配合支持，如果車進不來，停不下，出不去，就不會有人流。其次，供水、供電、學校、醫(yī)院等市政設施配套也要同步跟上，因此，開發(fā)商需要地方政府強有力的協(xié)調和配合。

　　另外，綜合體項目的開發(fā)也需要引入戰(zhàn)略合作者。首創(chuàng)置業(yè)除了引入奧特萊斯作為商業(yè)伙伴外，日前與中國建筑第二工程局達成為期兩年的戰(zhàn)略合作協(xié)議。中建二局將積極參與首創(chuàng)置業(yè)在全國開發(fā)的各個項目投標與施工。

　　謹防泡沫延伸

　　對于風生水起的新城開發(fā)，也有地產商提出疑慮。新湖中寶(600208)董事長林俊波認為，“地段”是房地產開發(fā)價值的核心，離城市中心的距離越遠，開發(fā)風險就越大；新城開發(fā)應防止新的泡沫。

　　專家指出，目前很多新城，其實只有住宅，沒有配套、沒有服務、沒有產業(yè)，白天成為一座“空城”，晚上成為“睡城”。更嚴重的是，有些新城，在建成數(shù)年后，無人居住，成為名副其實的“鬼城”，天津寶坻區(qū)的京津新城便是典型的案例。

　　而更多的“新城”正在規(guī)劃和建設中。單在天津，有明確規(guī)劃的重點開發(fā)城鎮(zhèn)就已達11個之多，這些新城都是將地產開發(fā)與區(qū)域功能結合起來，以旅游、休閑、文化產業(yè)等配套，帶動房地產的銷售。這些項目無一例外都面向京津冀的富豪及中產階層。

　　隨著大都市版圖擴張，打造新城被認為是緩解大都市城市病壓力的最好方式�！斑@些在城市規(guī)劃下出現(xiàn)的大項目，一定程度上加快了城市新興區(qū)域的崛起；但同時，開發(fā)商跑馬圈地在新興區(qū)域擴張過快，也可能帶來很多的城市病。”業(yè)內專家指出。

　　專家以國外經驗為例，建議在日益興起的新城開發(fā)中，融入產業(yè)的發(fā)展。從國際城市發(fā)展來看，第一代新城因試圖分散大城市人口而建，定位的實質就是“睡城”，但后來顯現(xiàn)出不少弊病；于是，第二代新城便實現(xiàn)了混合的功能，融入多種服務、配套設施；而第三代新城則已經是集產業(yè)、居住、服務等為一體的綜合性模式。

　　“在居住地內實現(xiàn)衣、食、住、行以及就業(yè)、就學、就醫(yī)，才是新城的真正內涵�！背鞘袑＜冶硎�。

　　□本報記者 林喆