成交均價(jià)

　　上半場 漲價(jià)太容易，降價(jià)太難

　　調(diào)控，政府打的是房價(jià)上漲，市場期待的是價(jià)格下降。然而，調(diào)控百日以來，和調(diào)控前北京房價(jià)的上漲，特別是通州區(qū)的猛漲相比，房價(jià)降得太難了；和調(diào)控后成交量急剎車相比，房價(jià)卻是“點(diǎn)剎”，而且其背后還有一種“被降價(jià)”的微妙。

　　新房價(jià)格：6月和5月持平

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，6月，北京新建住宅價(jià)格與上月持平，與樓市調(diào)控的目標(biāo)顯得不是那么融洽，即便政策只是預(yù)期遏制房價(jià)快速上漲，但價(jià)格不漲，老百姓就認(rèn)為這一價(jià)格合理嗎？

　　國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣在參加電視節(jié)目時(shí)表示，市場不僅期待本輪調(diào)控遏制房價(jià)上漲，還期望高得不合理的房價(jià)下降。

　　北京房價(jià)有多高？根據(jù)7月中旬發(fā)布的《2010年北京社會建設(shè)分析報(bào)告》，2008年北京戶均可支配收入64285元。按照2009年11月平均價(jià)格17810元/平米計(jì)算，購買90平米的普通商品住房需要支付160萬元，相當(dāng)于一般家庭25年的可支配收入。

　　北京住宅“被降價(jià)”？

　　時(shí)至7月下旬，原計(jì)劃5月開盤的禧瑞都仍未開盤。和禧瑞都一樣，新政以來沒有動靜的還有很多高價(jià)樓盤。而其“閉門謝客”和4月底以來傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“高價(jià)盤暫緩發(fā)放預(yù)售證”不無關(guān)系。雖然后來有包括太陽公元等均價(jià)在4萬元/平米以上的樓盤取得預(yù)售證，但更多的高價(jià)樓盤仍然只在此山中，開盤無期限。而傳言的產(chǎn)生，無疑在于高價(jià)樓盤與“房價(jià)下降”的調(diào)控期待格格不入。

　　但無論是出于對市場無信心的主動“避市”，還是如傳言所說的“被捂盤”，高價(jià)樓盤事實(shí)上的暫緩入市，使北京住宅價(jià)格特別是階段性成交均價(jià)“被降低”了。

　　二手房快降后趨穩(wěn)

　　讓不少買房人開始感到欣慰的是，北京房價(jià)并非鐵板一塊，越來越多的項(xiàng)目通過各種形式降價(jià)了。諸如推出特價(jià)房，開展諸如京洲世家“3萬抵50萬”的優(yōu)惠，以及京郊新盤的低價(jià)開盤。

　　但由于更多的項(xiàng)目并未加入降價(jià)大軍，有些項(xiàng)目優(yōu)惠幅度有限，北京期房住宅成交均價(jià)升降，和階段性放量的樓盤構(gòu)成密切相關(guān)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從4月下半月開始，期房商品住宅成交均價(jià)開始出現(xiàn)下滑，但5月下半月又出現(xiàn)上升，此后一直處于上下波動狀態(tài)。

　　和新房價(jià)格的堅(jiān)挺相比，二手房房價(jià)則經(jīng)歷了“快降趨穩(wěn)”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，5月二手住宅成交均價(jià)18850元/平米，比4月的20620元/平米下降了9%，但6月比5月下降3%，7月中上旬降幅不到1%。對此，北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，新房市場的價(jià)格堅(jiān)挺改變了二手房主的心態(tài)；此外，當(dāng)二手房報(bào)價(jià)下滑約10%后，成交不理想，二手房主也不愿意深降了。