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面積誤差超3%部分由賣主承擔(dān) 律師解讀4置業(yè)實(shí)例

2008年09月12日 10:36 來源:新京報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  房主出國慎與中介私自交易

  問:我通過中介看好一套房子,但是房主出國了。中介說,房主出國前將房子公證給中介了。我想知道,這種情況下我購買此套房產(chǎn),可否正常辦理過戶手續(xù)?需要注意哪些方面?

  答:通俗地講,誰有房產(chǎn)證誰就是房屋的主人,雖然房子經(jīng)過公證給了中介,但中介并不享有房屋的所有權(quán),如果想擁有房屋的所有權(quán),必須和房主通過正當(dāng)法律途徑辦理過戶手續(xù)。

  房屋不過戶對(duì)買方而言風(fēng)險(xiǎn)比較大,從法律上講,賣方可能會(huì)一房多賣或是將該房另行抵押。如果你確實(shí)想購買該房,建議房款不要一次性付清,否則你對(duì)對(duì)方完全沒有約束力。另外,在協(xié)議中對(duì)于對(duì)方不配合你過戶的違約金也要定高一些。在我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)中,買賣雙方一旦發(fā)生糾紛,房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù),購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售,買方人的利益將無法保證。

  面積誤差超3%部分由賣主承擔(dān)

  問:我買了一套80.24平米的房子,但交付的房子評(píng)估后面積達(dá)到85.25平米,開發(fā)商要求我補(bǔ)交差額,但這差距大于規(guī)定的3%,而之前我們只簽了一個(gè)臨時(shí)合同,上面約定按實(shí)際平數(shù)多退少補(bǔ)。請(qǐng)問這個(gè)問題該怎么解決,是全額補(bǔ)錢,還是按3%的交?

  答:根據(jù)處理商品房面積差異的司法解釋:(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,買受人請(qǐng)求解除合同的,不予支持;(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

  盡量和開發(fā)商協(xié)商解決,必要時(shí)你可以通過訴訟途徑來解決。

  未辦驗(yàn)收手續(xù)不算交付使用

  問:幾個(gè)月前,開發(fā)商發(fā)出了交房通知,我準(zhǔn)時(shí)去驗(yàn)房但發(fā)現(xiàn)了許多問題,開發(fā)商承諾整改,并且沒有交付鑰匙給我,目前已經(jīng)拖了幾個(gè)月了,沒有任何消息。請(qǐng)問這種情況,房屋是否算交付?

  答:首先,這種情況算沒有交付。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí),必須同時(shí)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這是建設(shè)部自1998年9月1日起實(shí)施的。所以消費(fèi)者在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí),首先要向開發(fā)商索取《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,以維護(hù)自己的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付商品住宅時(shí),應(yīng)當(dāng)有交付驗(yàn)收手續(xù),并由用戶對(duì)住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行簽字認(rèn)可。購房者只有確信所購的商品房符合法律和合同規(guī)定的交付條件時(shí),方可同房產(chǎn)商簽署房屋交接單,辦理收樓手續(xù)。

  拆遷公有住房需安置承租人

  問:我是一位教育事業(yè)單位的職工,現(xiàn)有單位分的36平米臨時(shí)住房,單位將被一開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的公司拆遷。我們是否該有這些經(jīng)適房的優(yōu)惠政策?

  答:拆遷公有住房時(shí),對(duì)所有人、承租人應(yīng)按如下方式安置:(1)所有人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,承租人由所有人負(fù)責(zé)安置。所有人補(bǔ)償款的計(jì)算公式為:貨幣補(bǔ)償金額=(市場(chǎng)單價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積。(2)所有人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�,原有租賃關(guān)系終止。給所有人補(bǔ)償款不設(shè)最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn),也無價(jià)格補(bǔ)貼。計(jì)算公式為:貨幣補(bǔ)償金額=評(píng)估單價(jià)×20%×被拆除房屋的建筑面積;承租人補(bǔ)償款的計(jì)算公式為:貨幣補(bǔ)償金額=(市場(chǎng)單價(jià)×80%+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積。

  從法理上說,你們有優(yōu)先購買權(quán),但實(shí)際情況需依當(dāng)?shù)卣募?guī)定。目前許多地方政府都明文規(guī)定在拆遷公房時(shí),公房承租人有同時(shí)按房改政策購買并獲得安置補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。(記者 李宛霖)

  (本期解答:北京雄志律師事務(wù)所王榮香律師)

編輯:楊威】
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