西方發(fā)達(dá)國(guó)家在住房金融領(lǐng)域的成功實(shí)踐，得益于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史長(zhǎng)，各種制度建設(shè)完備，同時(shí)相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)置的多元化也為普通居民的住房金融問題提供了幫助。其中，建立專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)就是重要經(jīng)驗(yàn)之一。
比如美國(guó)的儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)、加拿大的按揭和住房公司、日本的住宅金融公庫(kù)、德國(guó)的住宅互助儲(chǔ)金信貸社等。這些專業(yè)住房金融機(jī)構(gòu)在解決普通居民住房方面發(fā)揮了重要作用。
這些機(jī)構(gòu)主要表現(xiàn)為：專業(yè)化。與商業(yè)銀行兼營(yíng)住房貸款不同，這些機(jī)構(gòu)是專業(yè)從事住房金融業(yè)務(wù)，在政策優(yōu)惠、制度安排上具有優(yōu)勢(shì)。其次是政策性。專業(yè)的住房金融機(jī)構(gòu)一般都會(huì)獲得政策的支持，比如在資金運(yùn)行上，采取強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，利率則不受中央銀行貨幣政策的干預(yù)，采取低利政策，從而保證住房貸款穩(wěn)定性，降低貸款者的還款波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
我國(guó)目前住房金融體系發(fā)展還不完善，住房信貸方面主要由商業(yè)銀行承擔(dān)主要責(zé)任。雖然在上世紀(jì)90年代引進(jìn)了住房公積金制度，但由于這項(xiàng)制度并沒有法律上的強(qiáng)制性，而且在制度安排上不盡合理，有時(shí)甚至成為某些壟斷機(jī)構(gòu)或企業(yè)謀取小團(tuán)體利益的渠道。
商業(yè)銀行雖然承擔(dān)了大部分的住房信貸，但作為商業(yè)化機(jī)構(gòu)，銀行視住房信貸為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，在實(shí)際操作中，各大銀行不免要進(jìn)行客戶資源的競(jìng)爭(zhēng)，從而形成住房信貸濫放。這種商業(yè)化信貸的惡性競(jìng)爭(zhēng)，一方面可以解決部分居民的住房需求，但另一方面也為當(dāng)前樓市流動(dòng)性過剩提供了動(dòng)力，在人為造成的供需矛盾下，房?jī)r(jià)迅速上漲。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，我國(guó)應(yīng)該建立專門的住房金融機(jī)構(gòu)，并以此為主體解決普通消費(fèi)者的住房金融需求，改變目前以商業(yè)銀行為主的局面。目前，各地的住房公積金管理中心具有這種專業(yè)住宅儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)的雛形。政府可以在此基礎(chǔ)上，對(duì)公積金管理中心進(jìn)行相應(yīng)改制，成立住宅儲(chǔ)蓄銀行，采取強(qiáng)制儲(chǔ)蓄與自愿儲(chǔ)蓄相結(jié)合的方式籌集信貸資金，實(shí)行資金封閉運(yùn)行，政府給予住宅儲(chǔ)蓄銀行一定的財(cái)政補(bǔ)貼，保證機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)行。
當(dāng)然，設(shè)立專業(yè)化的住房金融機(jī)構(gòu)，并不排除商業(yè)銀行對(duì)住房信貸的兼營(yíng)業(yè)務(wù)。一個(gè)成熟的住房金融市場(chǎng)，必然是一個(gè)多元化的市場(chǎng)。(上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所 回建強(qiáng))
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