廣東多家房企資金鏈緊張 市場調(diào)整已不可避免(2)——中新網(wǎng)

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    廣東多家房企資金鏈緊張 市場調(diào)整已不可避免(2)
2009年02月27日 06:20 來源:CCTV《經(jīng)濟半小時》 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  廣東全省多家房企資金鏈緊張,市場調(diào)整已不可避免

  廣州很多房地產(chǎn)開發(fā)商一方面紛紛打折促銷,另一方面放緩了開發(fā)速度,想以此來避免資金斷流,而廣東省房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的2008年度市場分析報告說,如今資金鏈緊張的不止是廣州,全省很多房地產(chǎn)企業(yè)都到了一個危急關頭,市場調(diào)整已經(jīng)不可避免。

  廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲:“我們認為整個行業(yè)的資金鏈條,去年來看是緊張的�!�

  蔡穗聲,廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長,住房和城鄉(xiāng)建設部住房政策專家委員會委員。今年廣東房地產(chǎn)市場分析報告和房地產(chǎn)權威數(shù)據(jù)出來后,讓蔡穗聲會長對房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況非常擔心。

  蔡穗聲:“我們看08年去年指標,就發(fā)現(xiàn)了很大變化,它的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長,就大幅度下調(diào)了,他下降了20個百分點,那其他的新開工面積,銷售面積,銷售金額,企業(yè)到位資金,還有一個是企業(yè)的購置土地,都出現(xiàn)負增長,這個負增長的出現(xiàn),是03年以來的首次出現(xiàn),那這些所有指標都指明一個方向,我們分析認為就是,廣東房地產(chǎn)應該說已經(jīng)進入了周期性的調(diào)整�!�

  在眾多數(shù)據(jù)中,蔡穗聲最擔心的就是新開工面積出現(xiàn)了大幅度下降,2008年,商品房新開工面積同比出現(xiàn)負增長,下降幅度達到9.28%,為2003年以來首次,特別是2008年第4季度,廣東新開工面積只有1233.1萬平米,同比下降了38.97%,新開工面積甚至降到了2003年以來的最低,這個數(shù)據(jù)也印證了記者在廣州市區(qū)看到的情景。

  蔡穗聲:“01、02、03都是一個低谷,這個低谷表現(xiàn)為了銷售是比較冷淡,沒有多少增長,房價是穩(wěn)定,甚至有負1%到2%點幾的增長,在02、03年幾年,無論是廣州,無論是廣東省,房價有負增長,這個情況一直延續(xù)到04年的下半年才開始有所好轉(zhuǎn),05年就比較好了。06、07年它是一個高峰期。”

  記者:“可以說現(xiàn)在的開工面積,基本上回落到了我們當時最低谷的那個狀態(tài)?”

  蔡穗聲:“可以這么說,所以這是一個,我們認為是一個很不好的市場信號,也是一個我們特別提出來,希望社會各界能夠關注的一個信號,因為它影響到下一步的市場走向。”

  之所以造成新開工面積大幅減少的情況,蔡穗聲認為很重要的原因就是開發(fā)商資金已經(jīng)非常緊張,地產(chǎn)報告顯示,2008年廣東省全年商品房銷售面積4824.41萬平方米,同比下降22.43%,銷售額2880億元,同比下降21.40%。

  蔡穗聲:“那這么大幅度的下降情況下,造成了空置,空置上升15%,而且目前情況對市場的前景,到底什么時候會好轉(zhuǎn),還不太明朗,這個情況下開發(fā)商很本能的就是要考慮一個收縮,第二個就是資金當然很緊張,資金緊張當然一方面跟市場銷售回籠資金不夠有關�!�

  開發(fā)商資金緊張首先表現(xiàn)在到位資金上,2008年廣東省全年到位資金3762億元,同比下降4.82%,同2007年42.31%的增幅形成強烈對比,從房地產(chǎn)到位資金占開發(fā)資金比例,也首次下滑到1.28:1,為5年來的最低。

  蔡穗聲:“到位資金跟房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的一個比率,這個比率,當然到位資金會稍微高過開發(fā)投資資金,它有一些余利在那里,但這個比率是03年以來降到最低,最低點,就最小的差距了,就說明他很不寬裕的,資金很不寬裕,這些都是說明了企業(yè)它資金的,整個行業(yè)的資金鏈條是,相對是緊張的。”

  由于2008年房地產(chǎn)銷售業(yè)績不好,因此也拖累了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回籠資金,報告顯示,全年廣東省房地產(chǎn)銷售回籠資金只有1577.9億元,相比2007年的2031.9億元,減少了454億元,降幅達22.35%,出現(xiàn)了5年以來的負增長,與此同時,銷售回籠資金占到位資金的比例僅為42%,為2002年以來最低。

  蔡穗聲:“資金來源比例中,從51%下降到41%,下降了近10個百分點,那這是很大的變化,而且這41%的比例,也是近五、六年來最低的比例,這些都造成了開發(fā)商他的資金鏈條十分緊張,在這緊張的情況下,又對市場前景還不明朗的態(tài)勢下,很自然的選擇,就是縮小投資,那這個縮小投資,我們認為不是一個很好的現(xiàn)象�!�

  面對房地產(chǎn)業(yè)資金緊張,投資下降,蔡穗聲十分擔心房地產(chǎn)這個經(jīng)濟的發(fā)動機,變成了經(jīng)濟發(fā)展的累贅。

  蔡穗聲:“如果我們這個態(tài)勢延續(xù)下去,那我認為無論對房地產(chǎn)業(yè),對房地產(chǎn)市場,對中國宏觀經(jīng)濟都相當不利的�!�

  廣東房地產(chǎn)協(xié)會蔡穗聲認為一兩家大型房企倒閉或并購并不會引發(fā)全行業(yè)崩盤

  如今廣東不少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀,只能用內(nèi)外交困來形容,很多業(yè)內(nèi)人士都預測,一場大規(guī)模的市場調(diào)整即將到來。

  2009年,恒大集團勢必又將成為人們所關注的焦點。2007年,恒大同由淡馬錫、美林等機構(gòu)投資者簽訂了對賭協(xié)議,即如果恒大地產(chǎn)在2009年12月6日前上市,則給機構(gòu)投資者的回報率不少于70%,恒大地產(chǎn)若無法完成上市,其將以現(xiàn)行市盈率回購相關投資者的股份,也就是說,恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分、公司解體的危險,如果恒大一旦解體,會不會有大量的爛尾樓出現(xiàn)?同國際投行有密切接觸的恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理何世紅做出了否定的回答,因為投行也不愿意炒房炒成了房東,相反對中國房地產(chǎn)市場化有積極意義。

  恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理何世紅:“那么我相信房地產(chǎn)業(yè),通過這一次經(jīng)濟危機,或者這一次調(diào)整以后,它表現(xiàn)出來的可能也不是我們想象中間的企業(yè)倒閉、破產(chǎn),它可能不是這樣方式,而是一些比如像這個股權的轉(zhuǎn)移,在市場是一種更理性的�!�

  但何世紅相信,在中國此輪的房地產(chǎn)調(diào)整中,肯定會出現(xiàn)一次洗牌或者調(diào)整。

  何世紅:“我們在成熟的,比如像在香港的這個市場也好,其實已經(jīng)是屢見不鮮了,我想中國的市場不可能說是就特別,在這樣一次大的波動中,那么它都沒有任何的波瀾,我想這個是不可能的,那么其實我們簡單以香港為例,香港在上一次調(diào)整過程中,其實我們可以看到真正的,當年很多很有名的企業(yè),現(xiàn)在我們已經(jīng)找不到了,完全找不到了�!�

  那是否意味著一兩家大型房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉或者并購重組,會引發(fā)全行業(yè)的崩盤呢?廣東房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲認為根本不會出現(xiàn)。

  廣東房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲:“在中國最大的房地產(chǎn)企業(yè),它整個市場份額只是占2.7%,去年的數(shù)字2.7%,那么在一個城市里,我們所看到每一個城市,都有不少于上百個公司在運作,市場集中度都很低,一個、兩個公司,真的出現(xiàn)一種很惡劣的一種結(jié)局的話,我覺得對市場肯定有負面影響,但是不會太過嚴重�!�

  因此,面臨資金困難的企業(yè)要想在競爭中生存下去,就必須加快資金的運轉(zhuǎn)速度,也就意味著開發(fā)商會以更低的價格出售自己的房子。

  何世紅:“他就需要根據(jù)自己經(jīng)營的目標,根據(jù)市場目前的一個供求關系,根據(jù)目前消費者的心里,對價格的預期的一個水平,去制定自己的價格策略,他只有這樣子,他在市場上才能夠推進下去,要不然這個企業(yè)就沒法正常的運行了�!�

  半小時觀察:為何樓市的調(diào)整不可避免?

  今天我看到一條消息,住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在與全國政協(xié)住房保障調(diào)研組座談時承認,2007年下半年我國市場化的住房價格飛漲,除了極少數(shù)高收入家庭外,幾乎所有家庭都難以承受,因此房價已經(jīng)到了必須調(diào)整的時候,世界經(jīng)濟金融危機催化了這個調(diào)整。

  事實上,在美國華爾街危機爆發(fā)后,幾乎全世界所有的人都在追問,房利美、房地美賠錢了,美林、雷曼賠錢了,投資者賠錢了,世界經(jīng)濟為此而止步甚至倒退,那究竟誰又從這場金融泡沫中得到了好處呢?最后調(diào)查的結(jié)果是華爾街的金融高管們,他們每年從華爾街拿走了高達200多億美元的分紅,成了在這場金融危機中唯一撈到好處的一群人。然而,也正是為了這200多億美元,他們忽視甚至放縱金融風險不斷膨脹,最后各國政府不得不拿出上萬億美元來救市埋單。

  今天,當我們聽到房地產(chǎn)市場泡沫破裂的聲音響起的時候,我們也不禁想追問一個同樣的問題,房價越炒越高,高到買房成了老百姓一個奢侈的夢想,高到房子賣不動開發(fā)商資金鏈崩斷,高到銀行的房地產(chǎn)貸款有可能變成巨額壞賬的時候,誰又從這場沒有勝者的博弈中得到好處呢?

  答案其實正寫在新出爐的各種富豪榜上。從胡潤到福布斯的富豪榜,這兩年,我們看到房地產(chǎn)商的面孔越來越多,他們成了富豪當中數(shù)量最龐大的一個群體。而對上市公司高層主管薪水的調(diào)查,房地產(chǎn)最火爆的2007年,房地產(chǎn)業(yè)也成了調(diào)薪幅度最高的行業(yè),僅僅7家上市公司就共有42名高層主管年薪突破100萬元。

  華爾街危機之后,世界各國都提出要改革金融監(jiān)管體系,不僅對華爾街巨頭們提出道德上的譴責,也需要對他們的投機行為采取更多的限制。那么,當我們在房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整的時候,是否也應該反思過去的市場管理體制,對這個充滿利益糾葛的行業(yè)加強監(jiān)控,防止這個市場在追逐利益的過程中走向失控。

  如果房地產(chǎn)市場還是一輛被既得利益裹挾的欲望號街車,就難以走出調(diào)整、崩盤,再調(diào)整、再崩盤的輪回。

  (主編:盧小波 記者:周羿翔 攝像:白羽) 

【編輯:魏恒
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我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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