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　　宏觀指標(biāo)若不太差，住宅目前的成交局面還會(huì)維持兩到三個(gè)月

　　從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)是住宅市場(chǎng)基本恢復(fù)，或者是好于歷史預(yù)期。3月份的交易量是歷史最好水平，比2007年還好得多。從銷(xiāo)售套數(shù)來(lái)說(shuō)，大約30個(gè)城市是最好水平。北京3月份是2萬(wàn)套，很不得了，去年全年才15萬(wàn)套。如果按照這個(gè)速度，北京的庫(kù)存8個(gè)月就沒(méi)有了。我們現(xiàn)在最嚴(yán)重的問(wèn)題是沒(méi)有人買(mǎi)地，有錢(qián)的人與公司不敢買(mǎi)地，因?yàn)閷?duì)宏觀經(jīng)濟(jì)前景不看好，和有錢(qián)沒(méi)錢(qián)沒(méi)有太大關(guān)系。所以我認(rèn)為目前住宅市場(chǎng)基本恢復(fù)，但是持續(xù)性不敢說(shuō)。

　　如果4月份、6月份公布的宏觀指標(biāo)很差，房地產(chǎn)情況就不可能很好，因?yàn)樯虡I(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要是靠第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)來(lái)拉動(dòng)的。宏觀指標(biāo)不好，第三產(chǎn)業(yè)與服務(wù)業(yè)是不可能好起來(lái)的。在宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不太差的情況下，住宅市場(chǎng)目前高成交量的局面還會(huì)維持兩到三個(gè)月的時(shí)間。如果很差的話，則很難說(shuō)目前的局面還能維持幾個(gè)月。現(xiàn)在沒(méi)有辦法預(yù)測(cè)，從現(xiàn)在的情況看，一季度是好壞參半，壞的占多數(shù)。我們的信息不透明，因此很難做一個(gè)長(zhǎng)期預(yù)測(cè)。

　　今年地產(chǎn)公司破產(chǎn)概率很低，基本上看不到了

　　地產(chǎn)公司今年破產(chǎn)的概率很低，從二三月份的銷(xiāo)售來(lái)看，很低，或者說(shuō)是基本上看不到。極少數(shù)的可能會(huì)被并購(gòu)貸款兼并。如果不是上市公司的話，可能沒(méi)有人關(guān)注這個(gè)事情，上市公司如果出了問(wèn)題頂多是賣(mài)殼。

　　在2007年，一些地產(chǎn)公司參與了對(duì)賭協(xié)議，但是數(shù)量很少。代表性的事件才可以拿出來(lái)做樣本，比如說(shuō)，很多地產(chǎn)公司都發(fā)行了公司債或者外幣債券，其中有一個(gè)或幾個(gè)到期還不上，出了問(wèn)題，這就很可能是一個(gè)普遍的問(wèn)題。但是，在這么多的上市公司里，有資格有能力發(fā)債的非常少，幾十家而已。

　　目前，解決高價(jià)地入市難題最普遍的做法是，地方政府允許提高容積率

　　2007年地產(chǎn)公司拿的高價(jià)地基本上還沒(méi)有入市，在今年1~2月已經(jīng)出現(xiàn)了退還高價(jià)地的事情，總體數(shù)量還不大。退地畢竟不是一個(gè)普遍的解決辦法。從目前的情況看，地方政府不愿意看到高價(jià)地被退還的事情發(fā)生。因此都會(huì)在容積率上開(kāi)口子，適度地提高容積率，提高后土地的單價(jià)事實(shí)上就往下降了。政府有權(quán)力修改容積率，如果你看土地合同，最后是以規(guī)劃批準(zhǔn)為準(zhǔn)，假如你蓋的面積多了一些，政府允許開(kāi)發(fā)商補(bǔ)地價(jià)。一般而言，最后不可能完全與規(guī)劃的一樣，土地部門(mén)都會(huì)有一些適度的調(diào)整。這只不過(guò)對(duì)別的人不公平，但是并不違法。

　　在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊張的時(shí)候，其他人理解就過(guò)去了，沒(méi)有人會(huì)有什么意見(jiàn)。但是，萬(wàn)科上次就很有意見(jiàn)，政府說(shuō)可以緩繳土地出讓金，他說(shuō)自己就沒(méi)有緩繳。我覺(jué)得大家沒(méi)有意見(jiàn)就過(guò)去了。地方政府總是與中央政府博弈的。長(zhǎng)沙的地王，北辰可以調(diào)高容積率，別人是沒(méi)有辦法指責(zé)的，地方政府總是能夠找到一個(gè)解決辦法，開(kāi)發(fā)商也能找到一個(gè)解決辦法，但像萬(wàn)科這樣有能力一次性繳清土地出讓金的公司就會(huì)有意見(jiàn)。

　　處理高價(jià)地還有其他辦法。新的政策已經(jīng)允許緩繳土地出讓金，這樣高價(jià)地的成本就不會(huì)很高。另外，政府也會(huì)考慮在地王附近再出讓給你一塊價(jià)格低的地塊，這樣兩幅地塊的價(jià)格平均后，成本也降低了。但是不好說(shuō)這個(gè)做法是否普遍，因?yàn)槿狈γ鞔_的數(shù)據(jù)。目前，大量的高價(jià)地還沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)，如果開(kāi)工了，明年才會(huì)進(jìn)入銷(xiāo)售階段，這還有一個(gè)過(guò)渡期。

　　(注：本文根據(jù)本報(bào)記者張杰、張媛媛對(duì)任志強(qiáng)的采訪錄音整理而成)