業(yè)內熱議多時的“商品房預售款專戶管理辦法”正在國家相關主管部門醞釀。
有關權威人士日前向上海證券報透露，相關部門正在考慮對商品房銷售的預售款進行專戶管理，但是政策最終出臺和落實時間，“目前尚不明確”。市場人士分析，預收款專戶管理的具體金融監(jiān)管工作可能由央行負責，因此這又將是一次多部門協(xié)調、聯(lián)動，并可能對房地產市場帶來重要影響的調控。
所謂預售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項目工程建設等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。
對預售款進行專戶管理的目的是有效維護單個項目工程款的按期發(fā)放，保證不因此出現(xiàn)農民工工資拖欠，也防止個別開發(fā)商挪用預售款后出現(xiàn)資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，甚至工程爛尾，而使廣大購房人蒙受損失。
市場人士介紹，此前，商品房預售款管理辦法已經在部分地區(qū)有所執(zhí)行。“我們的預售款本來就是在銀行監(jiān)管賬號中存放的。”華東一家大型開發(fā)商老總告訴記者。深圳也在去年底傳出消息，欲提前試點預售監(jiān)管。《深圳市房地產條例》(草案初稿)第95條規(guī)定：“預購人交付的定金、保證金、預售款等各種款項均應當由房地產預售人委托一家金融機構收取，預售人不得自行收取。代收預售款的金融機構應當為預售款的監(jiān)管機構。預售款只能用于本項目預售房地產的開發(fā)建設，不得挪作他用，由工程監(jiān)理機構根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進度計劃和工程實際進度，書面通知預售款監(jiān)管機構向預售人劃款。非經工程監(jiān)理機構書面通知，預售款監(jiān)管機構不得直接向預售人劃款。”
深圳市對預售款的管理辦法曾經在今年初引來市場極大關注，這一政策一旦落實并在全國推廣，會對過早預售樓盤、“攤子鋪得較大”的開發(fā)商資金鏈帶來很大影響。“很多房地產企業(yè)不僅僅是將預售款用于后期建設，而是拿來購買新的土地和項目，達到快速滾動開發(fā)。”
雖然中央此前已有政策強調，開發(fā)項目需要在結構封頂(部分高層可以在主體結構完成2/3)后才可以進行預售，但仍有一些地方的開發(fā)項目建成一半，甚至出地面(即達到正負零)后就開始預售，而過早預售的主要原因之一就是對預售款需求強烈。如果對其進行嚴格的專戶管理，部分對預售款依賴較大的開發(fā)商就要重新調整開發(fā)戰(zhàn)略。
對于專戶管理可能引發(fā)的其他問題，有開發(fā)商表示，“一旦預售款不能挪作它用，除了支付工程款外，額外資金就成了無法啟動的閑置資金，這對開發(fā)周期和市場供給都會帶來影響。也將涉及到銀行等其他關聯(lián)行業(yè)的業(yè)務發(fā)展。可能政策有鼓勵市場現(xiàn)房銷售的意圖。”(于兵兵)
