由于二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中過(guò)戶(hù)的時(shí)間較長(zhǎng)，一些房東就會(huì)因在此期間有人出更高價(jià)格，而悄悄地把已簽了賣(mài)房合同的房子再次轉(zhuǎn)手�！段餀�(quán)法》實(shí)施前，原買(mǎi)主只能主張定金賠償或合同相關(guān)違約責(zé)任。《物權(quán)法》實(shí)施后，買(mǎi)主可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，原房東就難以“一房?jī)少u(mài)”了。
案例回放
“一房?jī)少u(mài)”房主贏了官司
王女士通過(guò)中介公司介紹相中一套崇文區(qū)新世界區(qū)域的房屋，王女士與業(yè)主李先生協(xié)商單價(jià)為18000元／平方米，面積100平方米，總價(jià)款為180萬(wàn)元。兩人隨后于2007年8月份簽訂購(gòu)房合同，王女士交納定金3萬(wàn)元。
王女士與李先生簽完合同，由于貸款審批及資料準(zhǔn)備問(wèn)題，未辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)。在此期間，李先生該套房屋也在其他中介公司有登記，其他中介給他介紹另一客戶(hù)愿意以20000元／平方米購(gòu)買(mǎi)此套房屋。
業(yè)主李先生一聽(tīng)此話(huà)，與之前簽完合同的總價(jià)相比，可多獲得20萬(wàn)元的收入。經(jīng)過(guò)仔細(xì)盤(pán)算，違約要雙倍返還定金即6萬(wàn)元，即使加上中介傭金的賠付一塊算起來(lái)，與多增加的20萬(wàn)元收入來(lái)比較，仍然能增加10萬(wàn)元左右的收入。李先生遂與第三人黃先生簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，由于對(duì)方是全款購(gòu)房，隨即辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。隨后，李先生要求與王女士解除合同。
對(duì)此，王女士很是氣憤，遂將李先生告上法庭。但是，法院駁回王女士的請(qǐng)求，承認(rèn)李先生與第三人黃先生簽訂合同有效，李先生只需雙倍返還定金6萬(wàn)元給王女士。
法規(guī)實(shí)施
《物權(quán)法》實(shí)施后“一房?jī)少u(mài)”難
《物權(quán)法》第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處理該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
如果上述案例時(shí)發(fā)生在《物權(quán)法》實(shí)施后，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，進(jìn)行了預(yù)告登記。那么，在沒(méi)有得到王女士同意的情況下，李先生是無(wú)法將該房屋出售給黃先生的，即使出售給第三方，而按法律規(guī)定王女士與李先生簽訂的合同還是生效的。這樣，王女士的權(quán)益就得到最大程度的保障。
不過(guò)，北京中原三級(jí)市場(chǎng)部法律人員還提醒購(gòu)房人，在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)也要抓緊一些時(shí)間。因?yàn)轭A(yù)告登記是有時(shí)效性的，就是在能夠進(jìn)行房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)一定要辦理房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記(即過(guò)戶(hù))，要不然，預(yù)告登記就失效了。
律師分析
《物權(quán)法》實(shí)施前房東賠定金
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部律師認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得原則，第三人黃先生作為善意相對(duì)人，出于對(duì)產(chǎn)權(quán)登記的信任可以取得房屋產(chǎn)權(quán)，成為新的產(chǎn)權(quán)人。王女士無(wú)權(quán)向黃先生追索房屋，只能依據(jù)合同相對(duì)性原則向李先生主張定金賠償或合同相關(guān)違約責(zé)任。
專(zhuān)家支招
消費(fèi)者如何防止“一房?jī)少u(mài)”？
首先，消費(fèi)者一定要先查明所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，比如產(chǎn)權(quán)人是否為出賣(mài)人，房產(chǎn)是否有抵押，產(chǎn)權(quán)不明確或者發(fā)生糾紛的房產(chǎn)，最好別購(gòu)買(mǎi)。
其次，簽訂合同時(shí)，一定要注意審查出賣(mài)人的資格，如果房產(chǎn)是多人共有的，最好要求每個(gè)產(chǎn)權(quán)人都在合同上簽字。
第三，簽訂合同后，應(yīng)盡快到房管部門(mén)辦理合同登記手續(xù)；如果房子本身有抵押，更應(yīng)慎重，買(mǎi)房人在替出賣(mài)人繳清銀行按揭后，最好把產(chǎn)權(quán)證原件拿在自己手中；購(gòu)房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，并督促賣(mài)方盡快遷出戶(hù)口。
另外，如果發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可以依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》要求對(duì)方賠償損失。該解釋中規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：1.商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；2.商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。”（記者 蔡雪婧）
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