早在上個(gè)世紀(jì)90年代，我市率先在全國(guó)制定了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)，為國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例的出臺(tái)提供了借鑒。昨天市四屆人大常委會(huì)第十四次會(huì)議通過(guò)了《條例》的修訂案，一部與時(shí)俱進(jìn)的嶄新法規(guī)將在我市物業(yè)管理和服務(wù)中發(fā)揮重要作用。
修訂案在國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)后通過(guò)，與國(guó)家的條例相比，我市的新法規(guī)有些什么亮點(diǎn)和特色？記者就此采訪(fǎng)了昨天剛被任命為市人大常委會(huì)內(nèi)務(wù)司法委副主任的劉曙光。此前他是市人大法制委副主任委員，參與了《條例》的修訂，對(duì)法規(guī)內(nèi)容了如指掌。他認(rèn)為，新法規(guī)具有五大亮點(diǎn)。
亮點(diǎn)之1業(yè)主大會(huì)職權(quán)擴(kuò)大
劉曙光說(shuō)，與舊條例相比，新法規(guī)進(jìn)一步擴(kuò)大了業(yè)主大會(huì)的職權(quán)，為順利召開(kāi)業(yè)主大會(huì)做了制度上的安排，規(guī)定簽訂物業(yè)管理合同、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用、業(yè)主委員會(huì)秘書(shū)的薪酬津貼等重大問(wèn)題都要通過(guò)業(yè)主大會(huì)通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)只能提出一個(gè)方案，提交業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，無(wú)權(quán)作出決定。在大會(huì)作出有關(guān)決定的有效票數(shù)方面，《條例》按照物權(quán)法的規(guī)定，要求實(shí)行雙過(guò)半(即面積過(guò)半和人數(shù)過(guò)半)和雙三分之二，可有效地維護(hù)了中小業(yè)主的利益。比如第十四條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議與會(huì)業(yè)主所持有的投票權(quán)超過(guò)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，且與會(huì)業(yè)主人數(shù)超過(guò)全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議方為有效。第十七條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上和與會(huì)業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。業(yè)主大會(huì)作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上和與會(huì)業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意。這些規(guī)定以特區(qū)立法權(quán)制定，突破了物權(quán)法的規(guī)定，有利于業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和會(huì)議就重大事項(xiàng)作出決定。
另外業(yè)主大會(huì)的經(jīng)費(fèi)有了制度保障。以前這筆經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理公司開(kāi)支，這并不合適合理�！稐l例》規(guī)定從物業(yè)管理費(fèi)中切出一塊資金來(lái)作為大會(huì)經(jīng)費(fèi)。
亮點(diǎn)之2受譴責(zé)的企業(yè)二年內(nèi)不得參加招投標(biāo)
《條例》規(guī)定，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，建立誠(chéng)信檔案和誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告制度。對(duì)違反法律、法規(guī)規(guī)定和行業(yè)規(guī)范，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)要求其改正；情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)給予警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)或者公開(kāi)譴責(zé)等制裁。受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會(huì)可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)二年內(nèi)不得聘用其從事應(yīng)當(dāng)由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書(shū)的人員從事的工作。市物業(yè)管理協(xié)會(huì)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)和公開(kāi)譴責(zé)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)主管部門(mén)備案；給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員公開(kāi)譴責(zé)的，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告。
亮點(diǎn)之3基層政府組織監(jiān)管物業(yè)管理
按照《條例》規(guī)定，物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。市政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，履行相關(guān)工作職責(zé)。區(qū)主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，并接受市主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。市、區(qū)政府其他有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處在區(qū)主管部門(mén)指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)。社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。
亮點(diǎn)之4物業(yè)維修基金統(tǒng)一管理
劉曙光說(shuō)，以前，物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)基金由物業(yè)管理公司管理，不同程度地出現(xiàn)混亂情況。而《條例》改變了這一做法，規(guī)定市主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)，對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收取、存儲(chǔ)、使用、增值和查詢(xún)等進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理。各個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理，遵循按幢立賬、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、核算到戶(hù)、專(zhuān)款專(zhuān)用、業(yè)主決策、撥付快速、手續(xù)便捷的原則。
亮點(diǎn)之5業(yè)主對(duì)公約不服可申請(qǐng)撤銷(xiāo)
《條例》還規(guī)定，業(yè)主在入住時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽署臨時(shí)管理規(guī)約。管理規(guī)約在業(yè)主大會(huì)通過(guò)后生效。業(yè)主認(rèn)為臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的內(nèi)容違反法律、法規(guī)規(guī)定或者顯失公平的，可以請(qǐng)求區(qū)主管部門(mén)予以撤銷(xiāo)；區(qū)主管部門(mén)可以撤銷(xiāo)臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平內(nèi)容，也可以決定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約中對(duì)特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對(duì)該特定業(yè)主無(wú)效。（方興業(yè)）
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